Während die Wirtschaft mit den Auswirkungen der Pandemie kämpft und auch an den Börsen Verunsicherung herrscht, sind die Aussichten am Immobilienmarkt in Städten wie Düsseldorf durch die Bank positiv. Doch Häuser und Wohnungen müssen nicht nur gebaut, sondern auch vermietet, verwaltet und instandgehalten werden. Das überlässt man gerne Dritten. Peter Wassenberg ist einer von ihnen. Er erklärt, was Immobilienkaufleute tun und wie sie ihr Know-how auch für die eigene Vermögensbildung nutzen können.
Peter Wassenberg vor einem Bild der Düsseldorfer Künstlerin Elisabeth Brockmann
Wenn ich groß bin, werde ich Wohnungsverwalter. Das klingt nicht unbedingt nach einem Traumjob wie Lokführer oder Pilot. Wie sind Sie zur Wohnungswirtschaft gekommen?
Mit 15 Jahren habe ich angefangen, neben der Schule zu jobben. Ich habe Lebensmittel ausgefahren und bei einem Verwalter den Rasen gemäht. Einen richtigen Plan hatte ich damals nicht, also ging ich bei dem Verwalter in die Ausbildung. Dann habe ich fünf ziemlich lange Jahre gebraucht, um erst mein Abi auf der Abendschule zu machen und dann meinen Fachwirt und Fachverwalter. 1994 habe ich dann die Peter Wassenberg Hausverwaltung mit Sitz in Meerbusch gegründet. Gestartet bin ich mit sieben Häusern, die zwei Brüdern gehörten. Dann haben die beiden mich in eine Baugruppe mit hereingenommen und so kam ich mit 25 Jahren zu meiner ersten Immobilie – von Millionären kann man viel lernen.
Hinter der Doku-Soap „Mieten, kaufen, wohnen“, die noch immer auf VOX läuft, steckt die Idee des schnell verdienten Euro. Ist der eher den Immobilienmaklern vorbehalten?
Ich möchte das gar nicht unbedingt vergleichen. Immobilienmakler sind in erster Linie auf Angebot und Nachfrage angewiesen. Das Berufsbild von Immobilienkaufleuten ist breiter und sehr abwechslungsreich. Wir suchen, kaufen, verkaufen, vermieten und verwalten Häuser, Wohnungen, Betriebs- und Bürogebäude sowie Grundstücke. Wir organisieren Besichtigungen und bewerten Immobilien. Das ist der Außendienst-Anteil, aber im Büro warten natürlich Jahresendabrechnungen, die Buchhaltung und viele, viele Reparatur- und Instandhaltungsaufträge. Wir sind zuständig für die Abwicklung von Wasserschäden und Bränden. Wenn ein Grundstück oder eine Wohnung mit Chemikalien belastet ist, sind wir zur Stelle. Das ist nicht immer einfach, weshalb viele bei der Verwaltung von Immobilien auch gleich als erstes an den Ärger mit den Eigentümern denken. Den gibt es auch, aber das unterscheidet sich am Ende nicht vom Alltag vieler anderer Dienstleistungsunternehmen. Man kann die Perspektive aber auch ändern. Wenn Sie in der Wohnungswirtschaft arbeiten, kennen Sie durch den Job sehr viele Handwerker und lernen auch Umbauten zu planen. Wussten Sie z. B., dass Sie für einen Umbau im Schnitt vierzig verschiedene Handwerker benötigen? Diese Expertise können Sie für sich nutzen. Ich unterstütze meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dabei, neben ihrer Verwaltertätigkeit auch selbstständig tätig zu sein. Ich stelle ihnen dafür eine Karriereleiter hin, aber raufklettern müssen sie die schon selber.
Wohin führt diese Leiter?
Das ist sehr unterschiedlich. Manche melden ein Kleingewerbe an und übernehmen für Mieter Nebenkostenabrechnungen oder den Winterdienst, letzteres kann auch schon ein Azubi machen, um sein Gehalt aufzubessern. Auch Möglichkeiten selbst zu makeln ergeben sich immer wieder in der Wohnungswirtschaft. Einer unserer Kunden hatte einen Leerstand und wollte sich wegen Corona nicht mit Interessenten treffen. Mein Mitarbeiter hat virtuelle Rundgänge mit einer Spezialkamera gemacht und die Wohnung zu einem guten Kurs verkauft bekommen.
Gut, da war ihm die Provision sicher, aber Sie sprachen vom privaten Vermögensaufbau …
Das geht natürlich am besten mit Betongold. Selbst zu bauen oder ein Haus oder ein Bürogebäude umzubauen, das ist bei den Grundstückspreisen in Düsseldorf trotz Niedrigzinspolitik ein teures Unterfangen. Aber in einer Baugruppe sieht das schon anders aus. Ich selbst habe schon zwei Baugruppen gebildet, auch mit Freunden. Mit der Expertise, die man in der Wohnungswirtschaft im Tagesgeschäft mitbekommt, kann das eigentlich jeder machen. Eine bessere Altersvorsorge geht wohl kaum, weil sie mit diesen Mieteinnahmen schon in jungen Jahren ein passives Einkommen generieren. Wenn Sie ein Haus kaufen, dessen Preis dem 20-fachen Jahresmietwert entspricht, dann kostet das Haus bei jährlichen Mieteinnahmen von 50.000 Euro 1 Million Euro. Steigern Sie die Mieteinnahmen durch Modernisierungen, Dachausbauten oder eine bessere Nutzung um 10 Prozent, dann erhöht sich der Verkaufswert auf 1,1 Millionen Euro, wobei Sie hierfür keine 100.000 Euro investieren müssen. Da der Faktor Jahresmietwert in Düsseldorf in den letzten Jahren stark gestiegen ist, lohnt sich eine Investition in Immobilien trotz der höheren Kaufpreise sogar mehr als früher.
Wie schätzen Sie die Lage auf dem Immobilienmarkt in Düsseldorf und den Nachbarstädten in den nächsten Jahren ein? Im Moment gibt es ja die Debatte um einen Baustopp von Einfamilienhäusern in dicht besiedelten Städten.
Ja, ich kenne diese Studie, die Civey für die ZEIT durchgeführt hat. Danach sind 55 Prozent der Deutschen dagegen, andererseits gibt es ihn halt immer noch den Traum von Familie, Kind, Hund und Einfamilienhaus. Das ist eine spannende Frage in der Stadtentwicklung. Ob Quartiere mit Eigentumswohnungen und Innenhöfen diese Bedürfnisse auch erfüllen können, wird sich zeigen. In Mönchengladbach wird eine Wasserstadt gebaut, da bin ich schon sehr gespannt, wie dieses Konzept angenommen werden wird. Definitiv wird die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bis 2025 so angespannt bleiben wie jetzt. Das liegt daran, dass die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge aktuell auf den Wohnungsmarkt drängen, die Eltern aber in ihren Häusern und großen Wohnungen bleiben und sich nicht kleiner setzen wollen. Nach 2025 prognostiziere ich eine leichte Entspannung.
Susan Tuchel