Predion: Immobilienblase, viel Lärm um nichts? 

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sanken im ersten Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Soweit die Daten, die das Statistische Bundesamt im Juni mitteilte. Die Wirtschaftsexperten des ifo Instituts prognostizieren für Deutschland in den nächsten Jahren einen Preisanstieg von 7,2 Prozent. Ist die Immobilienblase vorbei? Ist es viel Lärm um Nichts oder ist es die Ruhe vor dem Sturm? Wie realistisch sind die Preise aktuell auf dem Markt und wie und wo drehen Immobilienmakler mit an der Preisschraube? Wir besuchten Jennifer und Sebastian Groß, die Geschäftsführer der Predion Real Estate GmbH. Im Januar haben sie mit ihrem Immobilienunternehmen gerade innerhalb von Düsseldorf-Unterrath größere Räumlichkeiten bezogen.

Auf Ihrer Website befinden sich Stand heute elf freie Immobilien. Fünfzehn weitere sind bereits verkauft. Der Käufermarkt ist also nicht das Problem. Eher die Angebotsseite. Immer wieder rufen Immobilienmakler bei Eigenheimbesitzern an oder werfen Flyer in den Briefkasten. Wie finden die Verkäufer zu Ihnen?

Sebastian Groß (SG): In der Tat hat man als Immobilienmakler nur einige wenige Stammkunden. Die meisten Menschen verkaufen nur einmal im Leben eine Immobilie. Sei es nach einer Scheidung oder wenn die Eltern verstorben sind. Neue Kunden zu finden, ist eine der größten Herausforderungen unserer Branche. Aber wir sind sehr aktiv, werden im Netz sehr gut gefunden, weil wir einer der best- und meistbewerteten Makler im Raum Düsseldorf sind.

Sind das nur positive Bewertungen? 

SG: Natürlich, sonst würde ich mich damit gar nicht so weit aus dem Fenster lehnen (lacht). Aber wir machen auch Offline-Marketing, sprich wir schalten Print-Anzeigen und lassen Flyer mit der Post verteilen. 

Wer meldet sich auf Anzeigen oder Wurfsendungen?

SG: Vor kurzem zum Beispiel zwei ältere Damen. Die wollten ihr Haus verkaufen. Sie hatten auch schon Kontakt zu einem anderen Immobilienmakler aufgenommen. Der hätte auch sehr gerne das Haus verkauft, aber wollte sich nicht weiter um die Lebenssituation der Damen kümmern. Wir haben das dann gemacht. Die Hausbesitzerinnen hatten kein Internet und kein Auto. Wir haben eine Wohnung gesucht und haben die beiden zu den Besichtigungsterminen hingefahren. Am Ende sind sie fündig geworden und haben gleichzeitig ihr Haus erfolgreich über uns verkauft.

Laut einer Studie des Marktforschungsunternehmens Respondi aus dem Jahr 2022 suchen sich 18- bis 31-Jährige lieber selber eine Wohnung und sehen Makler eher als „Halsabschneider“. Wie gehen Sie mit solchen Ansichten um?

SG: Sehr gelassen. Der Markt sieht aktuell so aus, dass 50 Prozent der Immobilien privat verkauft werden. Dagegen spricht auch überhaupt nichts. Außer vielleicht, dass man unter Freunden, Bekannten oder Verwandten schnell in Gefahr läuft, sein Eigenheim unter Wert zu verkaufen. 

Und bei einem Immobilienmakler besteht diese Gefahr nicht?

Jennifer Groß (JG): Unsere Kernaufgabe ist die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommt das so genannte Sachwertverfahren zum Einsatz, bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren. Für Düsseldorf und den sogenannten Speckgürtel haben wir eine sehr gute Datenbasis vorliegen. Dabei ist unser Erstgespräch in der Immobilie immer kostenlos, ebenso wie das zweite Gespräch, auch wenn wir schon viele Stunden an der Präsentation gesessen haben. Kommt es zum Vertrag, nehmen wir den Verkäufern sehr viel Arbeit und Formalitäten ab, wie zum Beispiel Termine beim Bauamt, oder prüfen die Bonität der Kaufinteressenten. Wir bereiten die Objektunterlagen auf, koordinieren Dienstleister wie Fotografen, Grafiker für Grundrisse und virtuelles Homestaging. Am Ende hält der Kunde ein hochwertiges Prospekt-Exposé in der Hand und weiß, dass sich ein Profi um das Interessentenmanagement, die Besichtigungen und den Abschluss kümmert. 

Gibt es auch Immobilienbesitzer, die es zunächst selbst probieren und Sie dann doch mit ins Boot holen?

JG: Das passiert gar nicht so selten, dass Verkäufer irgendwann überfordert sind mit den Telefonaten, den Besichtigungsterminen vor Ort und den Formalitäten. Dann wenden sie sich hilfesuchend an uns.

Wie überzogen sind die Preisvorstellungen von Verkäufern im Moment?

SG: Aktuell kommen wir ganz klar aus einem Verkäufermarkt. Wir raten unseren Kunden, von überzogenen Preisvorstellungen abzurücken. Die entstehen oft, wenn Schattenberater wie Nachbarn oder Banker im Hintergrund sind, die jemanden kennen, der aber so und so viel bekommen hat …

Wir haben es gerade bei zwei Immobilien erlebt, die wegen zu hoher Preisvorstellungen verbrannt sind. Die Käufer haben den Markt immer im Blick. Wenn eine Immobilie ein halbes Jahr auf dem Markt ist und sie keiner gekauft hat, dann stellt sich der potentielle Käufer die Frage, was da wohl los ist. Keiner möchte der Dumme sein und am Ende ein faules Ei kaufen. Immobilien mit überzogenen Preisvorstellungen bekommen einen schlechten Ruf. Deshalb ist ein realistischer Wert am Anfang der beste Weg, um ein gutes Ergebnis zu erzielen. 

Wie erreichen Sie das im Umgang mit den Kunden? 

SG: Indem ich ihnen zum Beispiel die Käufersicht vorrechne. Für den Käufer haben sich durch den Zinsanstieg die Kosten verdoppelt. Aber er hat trotzdem nur das Budget X zur Verfügung. Wenn die Zinsen steigen, bleibt für ihn logischerweise weniger Budget für die Immobilie übrig. Die Verkäufer erzielen immer noch sehr gute Preise, wenn man ihre Investition gegenrechnet. Wenn die Immobilienpreise nicht weiter fallen, dann werden immer mehr Menschen auf den Mietmarkt drängen, der in Städten wie Düsseldorf ohnehin schon sehr schwierig ist. Aber auch da versuchen wir, den Menschen zu Wohnraum zu verhelfen. In Rath entstehen zurzeit die Gather Höfe mit 490 Wohnungen. Die Vermietung läuft komplett über unser Büro. 

Wohnungen in Rath? Früher ein eher industriell geprägter Stadtteil  – wie ist Ihre Einschätzung zur Lage?

JG: Die Gather Höfe sind ein modernes Quartier mit Raum für Wohnen, Kita und Gewerbe. Die ersten beiden Baufelder sind fertig und wir haben bereits 180 Wohnungen vermietet. Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH ist der Auftraggeber und legt Wert darauf, dass der Wohnraum bezahlbar ist. Wir merken schon jetzt, dass Rath dadurch aufgewertet wird. Die Mieter sind sehr gemischt, zum Teil alte Rather, die als Kinder hier aufgewachsen sind. 

Die Immobilienwirtschaft ist mit knapp 800.000 Unternehmen und rund 3,5 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands. Würden Sie jungen Menschen oder später Ihren Kindern raten, in die Immobilienbranche einzusteigen? 

JG: Ich würde definitiv wieder Immobilienkauffrau werden. Die Einsatzmöglichkeiten sind groß, ob in der Verwaltung, im Vertrieb oder in Architekturbüros, und der Beruf ist sehr abwechslungsreich.

Immobilienmakler sollen laut „Futuromat“, einer Entwicklung des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB), zu 44 Prozent von Maschinen und KI ersetzt werden können. Macht Ihnen das Sorgen?

JG: Nein, weil Wohnen ein Grundbedürfnis ist, wie essen und trinken und Immobilien ein sehr emotionales Thema sind. An ihnen hängen Erinnerungen oder Träume und Wünsche werden auf sie projiziert. Immobilienmakler ist ein People‘s Business. Und wir nehmen uns viel Zeit. Das können Maschinen und KI nicht.

Susan Tuchel

Fotos: Alexander Vejnovic

Die Gather Höfe aus der Vogelperspektive