Immer mehr Menschen wünschen sich Wohneigentum in und um Düsseldorf. Dabei steigen die Immobilienpreise auch in 2021 weiter an. Den perfekten Zeitpunkt, eine Wohnimmobilie zu erwerben, gibt es nicht. Trotz des starken Preisanstiegs der letzten Jahre ist der Wohneigentumserwerb heute noch immer deutlich erschwinglicher als früher, als ungleich höhere Zinsen zu zahlen waren. Und jeder Monat, in dem man einen Immobilienkredit tilgt, statt Miete zu zahlen, ist ein Gewinn für die eigene Vermögensbildung und Altersvorsorge. Wir sprachen mit dem Stadtsparkassenvorstand Dr. Michael Meyer über seine Einschätzung des Immobilienstandortes Düsseldorf und worauf Investoren achten sollten.

Immer mehr Menschen investieren in Immobilien für den Vermögensaufbau oder zur Altersvorsorge. Niedrige Zinsen sprechen für den Erwerb, doch die Preise steigen vielerorts nach wie vor. Lohnt sich der Kauf aus Ihrer Sicht auch 2021?

Ja, Immobilien sind als Kapitalanlage nach wie vor attraktiv. Die Zinsen werden auch weiterhin auf einem niedrigen Niveau bleiben. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann die Immobilie früher oder später selbst bewohnen. Mit dem investierten Geld lassen sich langfristige Gewinne erwirtschaften. In Düsseldorf sind die Voraussetzungen für eine sichere Vermietung gegeben (stabiler Mietmarkt, hohe Nachfrage). Aufgrund der starken Nachfrage und des relativ begrenzten Angebots haben wir in den letzten Jahren eigentlich immer nur eine Dynamik nach oben bei den Preisen gesehen.

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage so beliebt?

Immobilien sind wertbeständige Kapitalanlagen und in Zeiten niedriger Zinsen eine Anlageform mit vergleichsweise hoher Rendite. Zudem kann sich die Investition auch langfristig in Form einer Wertsteigerung auszahlen.

Welche Nachteile gibt es?

Die Erwerbsnebenkosten sind relevant, insbesondere die Grunderwerbssteuer ist mit 6,5 Prozent (seit 01.01.2015) in NRW verhältnismäßig hoch. In einer Immobilie ist Kapital erst einmal fix gebunden. Bei Bedarf lässt sich das investierte Kapital aber – aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien in Düsseldorf – vergleichsweise einfach wieder liquidieren.

Auf welche Kriterien sollten Investoren achten?

Wichtig ist, dass Käufer einen konkreten Bezug zur Immobilie haben. Es gibt ja den Sinnspruch, den keiner mehr hören kann: „Lage, Lage, Lage“, der ist aber leider immer noch richtig. Natürlich muss man schauen, wo liegt die Immobilie. Aber nicht nur auf die scheinbaren Hotspot-Lagen schauen. Durch Corona haben wir festgestellt, dass das Umland deutlich an Attraktivität gewonnen hat.

Zudem sollten im Vorfeld grundsätzliche Fragen geklärt werden: Bausubstanz, Baujahr, energetischer Zustand der Immobilie und Grund für den Verkauf. Hier ist unbedingt zu empfehlen, sich sachkundig beraten zu lassen, wenn man in einer relevanten Höhe investieren will. Ebenso sind etwaige Nebenkosten beim Immobilienkauf zu berücksichtigen wie Gebühren für einen Makler, Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer.

„Selbst eine Finanzmarktkrise und selbst eine Covid-19-Krise haben nicht dazu geführt, dass die Immobilienpreise gefallen sind, sondern im Gegenteil, dass sie noch einmal gestiegen sind.“

Rendite und Risiko: Wie hängen diese Größen zusammen?

Immobilienkäufer haben ein großes Interesse daran, für ihre Immobilien zuverlässige und solvente Mieter zu finden, die ihnen möglichst langfristig eine auskömmliche Rendite sichern und zugleich dafür sorgen, dass die Kosten für Eigenleistungen deutlich zurückgehen. Daher empfiehlt sich, die zu erzielende Miete nicht aufs Äußerste auszureizen, um ein möglichst breites Spektrum an Mietinteressenten anzusprechen.

Welche Rolle spielt die Lage? Ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Düsseldorf und der Region aus Ihrer Sicht sinnvoll?

Die Lage ist entscheidend, allerdings heißt das nicht, dass man nur auf Eins-a-Lagen und Neubauten setzen muss. Innenstadt- und zentrale Lagen sind nach wie vor attraktiv. Derendorf und Pempelfort stehen bei Käufern beispielsweise hoch im Kurs.

Aber auch Lagen im Norden Düsseldorfs und zum Beispiel Oberkassel sind stark nachgefragt genauso wie die Umlandregion rund um Düsseldorf, die deutlich zugelegt hat. Düsseldorf ist eine hoch attraktive Stadt mit einer hohen Lebensqualität, die auch im internationalen Kontext sehr geschätzt wird, vor allem auch bei den Japanern und Chinesen, die hier leben. Dabei ist Düsseldorf im internationalen Vergleich noch verhältnismäßig günstig – und zudem eine Stadt, die beständig weiter wächst.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobilie werden Sie Ihren Kunden am ehesten empfehlen, welche Möglichkeiten haben Erstkäufer?

Käufer sollten bei der Finanzierung immer das Zinsänderungsrisiko mit einkalkulieren. Daher empfiehlt sich, einen niedrigen Zins so lange wie möglich zu sichern, also auf Darlehen mit langer Zinsbindung zu setzen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können sich Interessierte einen ersten Überblick über Finanzierungsraten und -rahmen verschaffen.

Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen und was sind weitere Faktoren, die eine Finanzierung oder Bonität beeinflussen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Käufer mitbringen, desto bessere Konditionen erhalten sie. Allerdings gibt es keine Faustformel, die in jedem individuellen Fall anwendbar ist. Im Vordergrund stehen vielmehr die Art des Bauvorhabens und die persönliche Bonität des Kunden. Bank und Kunde müssen sicher sein, dass der monatliche Aufwand für den Kredit dauerhaft leistbar ist. Perspektivisch muss eine gute Rückführbarkeit gewährleistet sein.

„Immobilien bleiben aus Sicht der Nachfrage eine attraktive Asset-Klasse. Wenn ich mir in Düsseldorf die Situation anschaue, besteht der Mangel ja nicht darin Käufer, sondern Immobilien zu finden. Die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot.“

Welche alternativen Anlagemöglichkeiten empfehlen Sie für einen lang- und mittelfristigen Vermögensaufbau?

Gut geeignet zum Vermögensaufbau sowie zum Aufbau einer privaten Altersvorsorge sind Aktien und Investmentfonds, da sie langfristig betrachtet eine überdurchschnittliche Rendite bieten können. Aber auch der Immobilienerwerb oder beispielsweise fondsgebundene Rentenversicherungen können alternative Anlagemöglichkeiten sein. Wichtig ist, langfristig auf die zum Sparhorizont passende Anlageform zu setzen.

Welche Anlage-Produkte bietet die Stadtsparkasse Düsseldorf?

Als Geschäftsbank ist die Sparkasse hier breit aufgestellt. Kunden stehen vielfältige Anlagemöglichkeiten zur Verfügung und wir stellen in einer individuellen Beratung mit unserer fachlichen Kompetenz und Erfahrung sicher, dass dem Kunden die bestmöglichen Lösungen angeboten werden.