Fotos: Langguth & Burbulla
Die Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus – und sorgt nicht selten für Gesprächsbedarf. Denn Betriebs- und Nebenkosten spielen für Vermieter und Mieter im Gewerbebereich eine wichtige Rolle. Neben der Nettomiete machen sie einen spürbaren Teil der Gesamtkosten aus – und sind entsprechend häufig Anlass für Diskussionen. Gerade in jüngerer Zeit landen Streitigkeiten rund um Betriebs- und Nebenkosten immer häufiger vor Gericht.
Ein Fallbeispiel aus der Praxis
Ein Vermieter verlangt eine Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung. Der Mieter reagiert zurückhaltend und macht ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Sein Argument: Die Einsicht in die zugrunde liegenden Belege sei ihm nur digital ermöglicht worden. Der Vermieter wiederum verweist auf den seit dem 1. Januar 2025 geltenden § 556 Abs. 4 Satz 2 BGB.
Damit Mieter eine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung prüfen können, haben sie einen Anspruch auf Einsicht in die entsprechenden Belege – in der Regel auch in die Originale. In bestimmten Ausnahmefällen kann es jedoch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausreichend sein, wenn der Vermieter Kopien oder Scans zur Verfügung stellt.*
Wer hat nun Recht? Mit dieser Frage hat sich zuletzt auch das Oberlandesgericht Schleswig befasst. In seinem Urteil vom 18. Juli 2025** stellte das Gericht klar: Ein genereller Anspruch auf eine rein digitale Einsicht in die Belege besteht in der Gewerberaummiete nicht.
Zwar erlaubt die zum 1. Januar 2025 eingeführte Neuregelung in § 556 Abs. 4 BGB grundsätzlich die elektronische Versendung von Belegen. Diese Regelung gilt jedoch ausdrücklich nur für Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerberaummieten fehlt zum einen eine entsprechende Verweisung im Gesetz. Zum anderen hat der Gesetzgeber in demselben Gesetz, nur zwei Absätze darunter, Änderungen in § 578 BGB vorgenommen, ohne auch nur im Ansatz auf die elektronische Belegeinsicht einzugehen. Nur weil Gewerbemieter weniger Schutz brauchen als Privatmieter, darf das Gesetz also nicht einfach großzügiger ausgelegt werden. Wenn es nicht explizit in der Liste des § 578 BGB steht, dann gilt es im Gewerbe schlichtweg nicht.
Eine Übertragung auf das Gewerberaummietrecht lehnte das Gericht daher ab. Nach Auffassung der Richter liegt hier auch keine unbeabsichtigte Regelungslücke vor. Vielmehr spricht einiges dafür, dass der Gesetzgeber bewusst darauf verzichtet hat, eine solche Regelung auch für gewerbliche Mietverhältnisse einzuführen.
Die Entscheidung des OLG Schleswig ist zwar rein rechtlich nachvollziehbar, überzeugt aber im Ergebnis nicht. Es ist schlicht unlogisch, warum ein schutzwürdiger Wohnraummieter digitale Belege akzeptieren muss, ein Gewerbemieter hingegen nicht.
Praxishinweis
Ermöglicht es der Vermieter dem (Gewerbe-)Mieter nicht, in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, Einsicht zu nehmen und die Abrechnung zu prüfen, so steht dem Mieter zum einen ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Abrechnungssaldos und zum anderen an den laufenden Vorauszahlungen zu. Die Nachforderungsklage des Vermieters wird in diesem Fall als derzeit unbegründet abgewiesen.***
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie stark das Gewerberaummietrecht durch die Rechtsprechung geprägt wird. Für Vermieter und Mieter bedeutet das: Viele Fragen klären sich erst durch gerichtliche Entscheidungen – und machen dieses Rechtsgebiet zunehmend zu einer Spezialmaterie.
Das Handbuch „Aktuelles Gewerberaummietrecht – Rechtsprechung und Vertragsgestaltung“, das am 26. Januar 2026 in vierter Auflage erschienen ist, hilft Praktikern dabei, den Überblick zu behalten. Es fasst aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung zusammen und ergänzt sie durch Praxishinweise sowie Musterklauseln für die Vertragsgestaltung.
*vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20
** (12 U 73/25)
*** vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2018 – VIII ZR 189/17
Dr. Rainer Burbulla
Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf, die sich auf Immobilien-Wirtschaftsrecht spezialisiert hat. Die Boutique-Kanzlei berät Projektentwickler, Bestandshalter, Vermieter und Mieter in allen Fragen des gewerblichen Mietrechts, des öffentlichen und privaten Baurechts sowie des Grundstücksrechts.
Buchtipp:
Aktuelles Gewerberaummietrecht
Rechtsprechung und Vertragsgestaltung
von Dr. Rainer Burbulla, Rechtsanwalt in Düsseldorf
4., neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2026
399 Seiten, fester Einband,
EUR 54,-. ISBN 978-3-503-19534-3
eBook: EUR 54,-. ISBN 978-3-503-19535-0
DE32300700240971185400